Las ponencias catastrales "no pierden su vigencia por el hecho de que se inadecúen a los precios de mercado", según ha aclarado el Tribunal Supremo, en su sentencia de 17 de septiembre de 2013. La cuestión no es baladí. Y es que, partir de uno u otro valor a la hora de fijar el justiprecio que corresponde por la expropiación de una vivienda puede significar en la práctica diferencias de cientos de miles de euros.
Así ocurrió en el caso concreto que enjuicia el Supremo: la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña fijó el justiprecio por la expropiación de una vivienda -para la ejecución del Plan General Metropolitano sobre reordenación del Primer Cinturón de Barcelona- en la cantidad de 90.495 euros en función de las ponencias catastrales.
El recurrente, entendía, sin embargo, que las ponencias eran inaplicables por inadecuadas y que estaban "manifiestamente desfasadas" con respecto a la realidad del mercado inmobiliario y de ahí que debía atenderse al valor real del mercado. Y por tanto, el justiprecio que correspondía a la expropiación en concepto de suelo era, en su opinión, de 636.437 euros.
Interpretación correcta
El Supremo, aclara ahora que la interpretación hecha por el TSJ, para el que no había expirado el plazo máximo de la vigencia de las ponencias, es la correcta. Asegura el ponente, el magistrado Díez-Picazo, que la pérdida de vigencia de las ponencias catastrales a que se refieren los artículos 27 y 28 de la Ley del Suelo y Valoraciones (LSV) "debe entenderse en sentido formal".
De ahí que "la pérdida de vigencia sólo se produce cuando concurre alguna de las dos circunstancias expresamente previstas en dichos preceptos". A saber, "el transcurso del plazo máximo de validez de la valoración catastral -que actualmente es de diez años- o, en su caso, la existencia de una modificación sobrevenida del planeamiento urbanístico que fue tenido en cuenta para efectuar la mencionada valoración catastral".
Y dicho esto, asegura que "aún prescindiendo de las eventuales dificultades prácticas para determinar la existencia y la magnitud de las posibles discrepancias entre valor catastral y valor de mercado en cada momento, el artículo 25 de la LSV es tajante al ordenar que el suelo se valorará conforme a su clasificación urbanística y situación".
Sometimiento legal
Ello significa, continúa el fallo, que "la valoración del suelo a efectos expropiatorios está sometida a métodos legales, lo que se vería defraudado si se admitiese que el deber de aplicar las ponencias catastrales para la valoración del suelo urbanizable y urbano puede ceder por consideraciones distintas de las legalmente previstas".
En tal caso, concluye el magistrado Díez-Picazo, "se daría subrepticiamente entrada a una libertad estimativa que el artículo 25 expresamente excluye".
De ahí que concluya que "la mera inadecuación material a lo que, muy a menudo con escasa objetividad, cada uno considera como el auténtico nivel de precios del mercado inmobiliario, no constituye una causa de pérdida de vigencia de las ponencias catastrales a efectos de los citados artículos 27 y 28 de la LSV".
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